摘要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)究竟如何繳納土地使用稅？對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，土地使用稅雖然是一個小稅種，但是該稅種稅企爭議較多，典型的問題主要集中在如何確定土地使用稅繳納的截止時間。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納土地使用稅的時間、政策如下。 一、何時開始繳納土地使用稅？ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地使用稅的納稅義務(wù)開始確認(rèn)時間是比較明確的。有合同約定的，按合同約定交付土地時間的次月起開始繳納；無合同約定的，按合同簽訂的次月起開始繳納。具體政策依據(jù)參考如下：
1、《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第九條規(guī)定：新征用的土地，依照下列規(guī)定繳納土地使用稅：征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿1年時開始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
2、《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅【2006】186號）第二條規(guī)定：自2007年1月1日起，納稅人以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
3、《國家稅務(wù)總局關(guān)于通過招拍掛方式取得土地繳納城鎮(zhèn)土地使用稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告【2014】74號）規(guī)定：通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得的建設(shè)用地，不屬于新征用的耕地，納稅人應(yīng)按照《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅【2006】186號）第二條規(guī)定，從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
二、何時終止繳納土地使用稅？ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地使用稅的納稅義務(wù)截止確認(rèn)時間是有爭議的。《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅【2008】152號）第三條規(guī)定：“納稅人因房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。” 針對“權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化”時間的理解，在實務(wù)中，各地稅務(wù)機關(guān)執(zhí)行口徑不一致，主要有商品房銷售合同備案時間、辦理房屋產(chǎn)權(quán)證明時間和房屋交付使用時間幾種情況，具體地方性政策規(guī)定如下：
1、《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于明確房地產(chǎn)企業(yè)商品房開發(fā)期間城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（青地稅函【2009】128號）第二條規(guī)定：房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商品房已經(jīng)銷售的，土地使用稅納稅義務(wù)的截止時間為商品房實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化即商品房交付使用的當(dāng)月末。商品房交付使用，是指房地產(chǎn)企業(yè)將已建成的房屋轉(zhuǎn)移給買受人占有，其外在表現(xiàn)主要是將房屋的鑰匙交付給買受人。
2、《西安市地方稅務(wù)局關(guān)于明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)用地城鎮(zhèn)土地使用稅征收起止時間有關(guān)問題的通知》（西地稅發(fā)【2009】248號）規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)用地城鎮(zhèn)土地使用稅征收截止時間應(yīng)為《商品房買賣合同》或其他協(xié)議文件約定房屋交付的當(dāng)月末；未按《商品房買賣合同》或其他協(xié)議文件約定時間交付房屋的，城鎮(zhèn)土地使用稅征收截止時間為房屋實際交付的當(dāng)月末。
3、《河北省地方稅務(wù)局關(guān)于對地方稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的解答》中有這樣的內(nèi)容： 問:房地產(chǎn)企業(yè)因商品房的出售而終止其城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的時間如何確定？ 答:“納稅義務(wù)終止時間”應(yīng)按照《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》(財稅【2008】152號)第三條“實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末”執(zhí)行。在實際工作中，終止繳納的時間按照實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化孰先的原則確定，實物移交較早的，按相關(guān)移交手續(xù)(如將房屋鑰匙交付給買受人等情形)辦理的日期確定；房產(chǎn)證或土地證等不動產(chǎn)權(quán)利許可證照較早的，按證照的簽發(fā)日期確定。
綜上所述，實務(wù)中“權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化”采用較多的是以房屋實際交付時間為依據(jù)，這也比較符合財稅【2008】152號文件精神。我們建議：如果當(dāng)?shù)赜忻鞔_的政策，以當(dāng)?shù)卣邽闇?zhǔn)； 如果當(dāng)?shù)責(zé)o明確政策，建議與主管稅務(wù)局溝通，以房屋實際交付時間作為土地使用稅繳納的截止時間。
三、特殊情況下的土地使用稅爭議問題 很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目建設(shè)中都配建了地下車位、幼兒園、物業(yè)用房等，這些公共配套用地需要繳納土地使用稅嗎？實務(wù)中常有爭議，特分析如下： 地下車位、幼兒園、物業(yè)用房的性質(zhì)通常為項目公共配套，沒有獨立產(chǎn)權(quán)，可理解為產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目完工后會將這些公共配套一并移交給物業(yè)公司，這些公配的所有土地成本在核算時已經(jīng)分?jǐn)偟巾椖康目墒勖娣e中，也就是說，分?jǐn)偨o了購房的每位業(yè)主，業(yè)主在繳納土地使用稅時就包含了應(yīng)分?jǐn)偟墓才涮淄恋孛娣e，如果這些公配再繳稅的話，就會出現(xiàn)重復(fù)繳納的情況。 所以，基于上述分析，我們認(rèn)為地下車位、幼兒園、物業(yè)用房這些公共配套用地?zé)o需繳納土地使用稅。
四、歸納總結(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得土地使用權(quán)次月起，應(yīng)當(dāng)按照實際占用的土地面積繳納土地使用稅；當(dāng)逐步銷售開發(fā)產(chǎn)品時，應(yīng)逐月統(tǒng)計已交付和未交付部分面積，按照交付部分面積增加逐步減少土地使用稅的計稅依據(jù)；當(dāng)開發(fā)產(chǎn)品全部售出實際交付后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不再繳納開發(fā)項目的土地使用稅。
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